Bei einer Scheidung gibt es vieles zu beachten, wenn es um das Haus oder die Wohnung geht: Es müssen Besitzverhältnisse geklärt, gemeinsame Lösungen gefunden und steuerliche Aspekte und Fallstricke beachtet werden. Um unnötige Kosten und Wertverlust zu vermeiden, sollten Sie in jedem Fall Ihre Optionen kennen. Und vor allem mit Bedacht handeln, auch wenn die Situation emotional belastend ist. Einen Einstieg in das Thema bietet Ihnen unsere Übersicht. Bei der individuellen Entscheidung in Bezug auf Ihre Immobilie unterstützen erfahrene Immobilienexperten gern. Und helfen, die für Sie optimale Lösung zu finden.
Wem gehört die Immobilie nach der Scheidung?
Wer im Grundbuch eingetragen ist, ist auch der Eigentümer oder die Eigentümerin des Hauses oder der Wohnung. Hat das Paar keinen Ehevertrag, entsteht nach der Heirat eine Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass Vermögen oder Güter, die nach der Heirat gemeinsam erworben wurden, beiden gehören und daher aufgeteilt werden müssen. Güter und Vermögen, das die Partner vor der Ehe erworben haben, bleiben im Besitz des jeweiligen Partners. Haben die Eheleute die Immobilie also gemeinsam gekauft, gehört das Haus oder die Wohnung zum Vermögen. Die Immobilie gilt damit als Zugewinn. Wird die Ehe geschieden, wird der Zugewinn aufgeteilt.
Auch wenn das Ehepaar bei der Hochzeit nicht schon an die Trennung denken will, so sollte doch das Thema „Ehevertrag“ zumindest besprochen werden. Kommt es zu einer Scheidung, kann der Vertrag vieles erheblich erleichtern. Ist im Ehevertrag genau geregelt, was im Falle einer Scheidung mit gemeinsamen Immobilien passiert, spart das viel Ärger, Zeit und Geld. Sind diese Fragen im Vorfeld nicht geklärt und nicht vertraglich festgehalten, landen Streitigkeiten über Immobilien bei der Scheidung oft vor Gericht. Das ist nicht nur mit zusätzlichen Kosten verbunden, sondern kann im Zweifelsfall sogar mit einem zu niedrigen Verkaufserlös einhergehen. Nämlich dann, wenn sich die Eheleute nicht einig werden und eine Zwangsversteigerung der Immobilie angeordnet wird. Natürlich muss es nicht soweit kommen. Lässt sich das Scheidungspaar von erfahrenen Immobilienexperten beraten, kann eine für beide faire Lösung gefunden werden. Immobilienmakler treten häufig als Mediatoren auf und bringen meist viel Erfahrung bei der Beratung zu Immobilienverkauf bei Scheidung mit.
Was passiert bei einer Scheidung mit dem Haus?
Bei der Scheidung denken viele Eheleute zuerst an einen Hausverkauf. Doch das muss im individuellen Fall nicht immer die beste Lösung sein. Denn es gibt noch einige weitere Optionen, was mit dem Haus nach der Scheidung passieren kann.
Hausverkauf
Ist der Immobilienverkauf die einzige Option bei einer Scheidung? Nein. Aber oft die einfachste. Sind beide Ehepartner Eigentümer der Immobilie, muss sie nach der Scheidung aufgeteilt werden. Da sich Immobilien schwer durch zwei teilen lassen, ist der Verkauf des Hauses oder der Wohnung ein Ausweg: Der Erlös lässt sich leicht auf beide Ehepartner verteilen.
Auszahlung
Möchte einer der Ehepartner die Immobilie nach der Scheidung behalten, kann er oder sie den anderen Partner auszahlen. Der Anteil des ausziehenden Partners an der Immobilie wird auf den anderen überschrieben. Um den Anteil zu berechnen, sollte zunächst der Wert der Immobilie durch einen Immobilienmakler oder Gutachter bestimmt werden.
Übertragung auf die Kinder
Das eigene Zuhause kann einen hohen emotionalen Wert haben. Möchten die Ehepartner, dass das gemeinsame Haus auch nach der Scheidung im Besitz der Familie bleibt, können sie das Haus an die gemeinsamen Kinder übertragen. Einer der Ehepartner kann seinen Anteil an der Immobilie auch als Schenkung an die gemeinsamen Kinder übertragen. Dem muss der andere Partner zustimmen. Zu beachten sind dabei mögliche finanzielle Belastungen für die gemeinsamen Kinder. Sie müssen als Immobilienbesitzer Grundsteuer, Unterhaltskosten und Versicherungskosten tragen. Im Fall einer Schenkung kann eine Schenkungssteuer anfallen.
Vermietung
Das Haus oder die Eigentumswohnung kann nach der Scheidung auch vermietet werden. Das bietet sich an, wenn die Immobilie noch nicht abbezahlt ist und Immobilienkredite weiter bedient werden müssen. Möchten Sie das Haus nach der Scheidung vermieten, sollten Sie beachten, dass Entscheidungen hierüber stets gemeinsam mit dem Ex-Partner getroffen werden müssen. Die Vermietung nach der Scheidung eignet sich also für Ehepaare, die auch nach der Trennung ein gutes Verhältnis pflegen.
Versteigerung
Kann keine Einigung der beiden Partner erzielt werden, erfolgt der Verkauf der Immobilie durch Teilungsversteigerung. Dies geschieht auf Antrag des jeweils zuständigen Amtsgerichts. Diese Option sollte das Scheidungspaar möglichst vermeiden, da der Erlös bei einer Versteigerung oft deutlich niedriger ausfällt als bei einem professionellen Hausverkauf.
Welche steuerlichen Aspekte müssen Sie beachten?
Möchte einer der Ehepartner nach der Scheidung das Haus oder die Eigentumswohnung vollständig übernehmen, ist der Zeitpunkt entscheidend. Denn davon hängt ab, ob eine Grunderwerbssteuer oder eine Spekulationssteuer gezahlt werden muss.
Grunderwerbssteuer
Wird die Immobilie aufgrund einer Scheidung auf den jeweils anderen Ehepartner übertragen, ist die Übertragung von der Grunderwerbssteuer befreit. Das Haus sollte jedoch nicht nur aufgrund der Scheidung, sondern auch in einem direkten zeitlichen Zusammenhang mit der Scheidung übertragen werden. Das gilt im Übrigen auch für alle anderen Erwerbe, die aufgrund und im zeitlichen Zusammenhang mit der Ehescheidung vonstattengehen.
Spekulationssteuer
Übernimmt einer der Partner die Immobilie, kann eine Spekulationssteuer anfallen. Diese wird jedoch nicht fällig, wenn der Partner die Immobilie zuvor selbst bewohnt hat. Und auch hier spielt der Zeitpunkt die entscheidende Rolle: Sie müssen die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den vorangegangenen beiden Jahren selbst bewohnt haben. Beachten Sie, dass hier keine vollen Jahre, sondern Kalenderjahre gemeint sind. Das bedeutet, dass es unter Umständen tatsächlich weniger als 36 Monate sein können. Beispiel: Wenn Sie das Haus im Juni 2022 komplett übernehmen, müssen Sie mindestens ab Dezember 2020 und bis in das Jahr 2022 hinein in der Immobilie selbst gewohnt haben. In diesem Fall wäre eine Spekulationssteuer nicht fällig.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf wegen Scheidung?
Ein Verkauf kann noch im Trennungsjahr sinnvoll sein. Vor allem wenn es ausgeschlossen ist, dass das die Ehepartner wieder zueinanderfindet und seine Beziehung zu einem späteren Zeitpunkt fortführt. Ist die Eigentumswohnung oder das Haus für den dort verbliebenen Ehepartner zu groß und sollen die Bewirtschaftungskosten verringert werden, spricht dies ebenfalls für einen raschen Verkauf. Wird der Verkaufserlös für einen Vermögensausgleich benötigt, sollte der Verkauf ebenfalls noch im Trennungsjahr stattfinden.
Warum ist die Wertermittlung der Immobilie so wichtig?
Die Wertermittlung der Immobilie sollte der erste Schritt sein, wenn es darum geht, die gemeinsamen Besitztümer bei einer Scheidung aufzuteilen. Unsere Immobilienexperten bewerten Ihr Haus oder Ihre Wohnung und ermitteln den realistischen Marktwert. Den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, hilft Ihnen also bei der Entscheidung für oder gegen einen Hausverkauf.
Wer hilft bei der Entscheidung?
Bei einer Scheidung sind häufig Anwälte im Spiel. Sie helfen, im Idealfall für beide Parteien faire und akzeptable Lösungen zu finden. Zu den verschiedenen Möglichkeiten im Bereich der Immobilien beraten jedoch am besten Experten, die sich auf dem Immobilienmarkt auskennen. Makler treten sogar häufig als Vermittler bzw. Mediatoren im Rahmen einer Scheidung auf: Sie beraten zu allen Optionen von Hausverkauf über Vermietung bis zur Übertragung auf die Kinder. Kennen steuerliche Aspekte und Fallstricke, Marktpreise und -chancen. Und helfen, die beste und gewinnbringendste Lösung für beide zu finden.
Lassen Sie sich von unseren Immobilienexperten beraten. Gemeinsam finden wir die für Sie beste Lösung.
