Geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder nutzen?
Haben Sie ein Haus oder eine Wohnung geerbt, gibt es mehrere Möglichkeiten. Ob Sie die Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen möchten, hängt von vielen Faktoren ab: Immobilienwert, Lage oder persönliche Situation.
Geerbte Immobilie selbst nutzen
Eine Immobilie zu erben, statt zu kaufen erscheint für viele Menschen zunächst attraktiv. Vor allem angesichts steigender Immobilien- und Grundstückspreise. Doch ob die geerbte Immobilie das Richtige für Sie ist, hängt von vielen Faktoren ab. Eine geerbte Immobilie ist oft Emotionen verbunden. Und nicht jeder kann unbeschwert im Haus verstorbener Verwandter leben. Ist das kein Problem, müssen dennoch viele Fragen geklärt werden: Ist der Wohnort passend? Ist die Entfernung zum Arbeitsplatz angemessen? Ist das Haus oder die Wohnung für eine Familie geeignet? Zudem gilt es den baulichen Zustand zu überprüfen: Muss die Immobilie renoviert oder modernisiert werden? Oder müssen Sie sogar ausbauen? Bei der Einschätzung hilft Ihnen ein erfahrener Immobilienexperte.
Geerbte Immobilie vermieten
Sie möchten nicht selbst in der geerbten Immobilie wohnen, aber auch nicht verkaufen? Dann bietet sich eine Vermietung an. Dazu ist zu klären, welche Renovierungen oder Modernisierungen nötig sind oder bald werden. Denn möglicherweise kommen erhebliche Kosten auf Sie zu. Zudem sollten Sie mit Verwaltungsaufwand und Verwaltungskosten rechnen. Je nach Höhe der nötigen Investition kann es sogar einige Jahre dauern, bis Sie mit den Mieteinnahmen Gewinne erzielen. Ein erfahrener Immobilienexperte kann Sie zu allen Kosten und Renditen beraten.
Geerbtes Haus oder Wohnung verkaufen
Sind Eigennutzung oder Vermietung keine Optionen, bietet sich der Verkauf der geerbten Immobilie an. Wenn Sie nicht allein erben, sondern Teil einer Erbengemeinschaft sind, ist der Verkauf oft die beste Lösung. Mit dem Verkaufserlös können alle Erben ausgezahlt werden. Zudem kann ein Verkauf rentabler sein als die Vermietung. Und spart Verwaltungsaufwand. Wenn Sie einige Fristen beachten, kann der Verkauf sogar steuerfrei sein. In jedem Fall sollte zunächst der aktuelle Marktpreis der geerbten Immobilie ermittelt werden.
Was ist in einer Erbengemeinschaft zu beachten?
Erben Sie ein Haus oder eine Wohnung allein, ist der Verkauf relativ einfach. Anders sieht es auch, wenn es weitere Erben gibt. Sie müssen sich mit allen anderen Erben abstimmen. Möchte einer der Erben die Immobilie weder vermieten noch selbst bewohnen, kann er von den anderen Erben ausbezahlt werden. Doch je nach Immobilie kann der Betrag sehr hoch ausfallen. Der Verkauf ist dann oft die einzige Lösung.
Eine Erbengemeinschaft bringt generell einen höheren Verwaltungsaufwand mit sich. Alle Dokumente und Verträge müssen von allen Erben unterschieben werden. Pflegen die Erben ein vertrauensvolles Verhältnis untereinander, können sie eine notarielle Vollmacht ausstellen. Und damit einen der Erben ermächtigen, die vertraglichen Angelegenheiten allein zu regeln.
Doch was passiert, wenn die Erben sich nicht einigen können? Möchte einer der Erben verkaufen, der zweite in der Immobilie wohnen und der dritte vermieten, sind Streitigkeiten vorprogrammiert. Und oft genug endet der Streit in einer gerichtlichen Auseinandersetzung.
Können sich die Erben nicht einigen, kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen. Diese kann von einem Erben beim Amtsgericht eingefordert werden. Den Erlös aus der Zwangsversteigerung teilt das Amtsgericht unter den Erben auf. Erlöse aus Zwangsversteigerungen fallen oft deutlich niedriger aus als auf dem freien Markt.
Damit es nicht so weit kommt, empfiehlt es sich, frühzeitig eine neutrale und fachkundige Person hinzuzuziehen. Beispielsweise einen Immobilienberater. Dieser berät zu Verkaufschancen und steuerlichen Aspekten und kann fundierte Handlungsempfehlungen geben. Immobilienexperten treten häufig als Mediatoren auf und helfen Erbgemeinschaften oder Scheidungspaaren, die optimale Lösung zu finden.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf der geerbten Immobilie?
Wenn Sie ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung verkaufen möchten, entstehen Kosten. Diese beginnen bereits bei Gebühren für Grundrisse und andere Dokumente. Liegen diese nicht vor, müssen sie bei den entsprechenden Ämtern gegen Gebühr angefordert werden.
Beauftragen Sie einen Makler mit dem professionellen Verkauf der geerbten Immobilie, fallen Maklerkosten an – wenn die Courtage nicht vom Käufer getragen wird. Neben einer möglichen Courtage entstehen Kosten für die Vermarktung: So etwa das Erstellen eines Exposees sowie die Vermarktung auf Immobilienportalen und in Anzeigen. Übernehmen Sie die Vermarktung selbst, entsteht neben diesen Kosten auch Verwaltungsaufwand: Es müssen Anzeigen gestaltet, professionelle Bilder gemacht, Besichtigungstermine vereinbart und durchgeführt werden. Potenzielle Käufer benötigen außerdem ausführliche und umfangreiche Informationen über das Verkaufsobjekt.
Zudem sollten Sie mögliche Instandsetzungskosten prüfen. Müssen Sie die geerbte Immobilie energetisch modernisieren oder renovieren? Dann planen Sie die entsprechenden Kosten ein. Ein Immobilienexperte kann Ihnen bei der realistischen Kostenschätzung helfen. So vermeiden Sie unvorhergesehene finanzielle Belastungen. Zudem können Steuern anfallen. Zu den möglichen Steuern lesen Sie mehr im Abschnitt „Welche Steuern müssen gezahlt werden?“
Der Verkauf einer Immobilie erfordert viel Zeit und Fachwissen. Das beginnt bereits bei der Wertermittlung des geerbten Hauses oder der Wohnung. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen viel Zeit und Kosten sparen. Denn eine professionelle Vermarktung der geerbten Immobilie erzielt einen optimalen Verkaufspreis. Und reduziert Ihren Aufwand erheblich.
Welche Fristen sind beim Verkauf zu beachten?
Ob und welche Steuern Sie beim Verkauf des geerbten Hauses zahlen müssen, hängt unter anderem vom Zeitpunkt des Verkaufs ab. Dabei ist die Zehnjahresfrist relevant. Sie können die Spekulationssteuer umgehen, wenn die Immobilie zehn Jahre lang im Besitz des Erblassers war. Dabei ist das Datum des Kaufs und des (geplanten) Verkaufs entscheidend. Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Datum, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat. Das gilt auch für das Grundstück, auf dem die Immobilie später gebaut wurde.
Zudem kann die Dreijahresfrist greifen: Haben Sie oder Ihre Kinder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren zuvor in der geerbten Immobilie gewohnt? Dann entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls.
Welche Steuern müssen gezahlt werden?
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie können Steuern anfallen. Ob und in welcher Höhe Sie Steuern zahlen müssen, hängt von vielen Faktoren ab, beispielsweise vom Verkaufserlös, der Nutzung der Immobilie oder dem Zeitpunkt des Verkaufs.
Spekulationssteuer
Wenn Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen, kann eine Spekulationssteuer auf den Verkaufspreis anfallen. Ob Sie diese tatsächlich zahlen müssen, hängt davon ab wie das Haus zuvor genutzt wurde und wie lange es im Besitz des Erblassers gewesen ist. Hat der Erblasser das Haus oder die Wohnung selbst als Wohnraum genutzt, muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden. Wurde die geerbte Immobilie zuvor nicht selbst bewohnt, sondern vermietet, spielt die Besitzdauer die entscheidende Rolle. Dann greift möglicherweise die Zehnjahresfrist: War die Immobilie länger als zehn Jahre im Besitz der oder des Verstorbenen? Dann fällt keine Spekulationssteuer an. Hat der Erblasser die Immobilie weniger als zehn Jahre besessen, zahlen Sie jedoch eine Spekulationssteuer auf den Verkaufserlös.
Neben der Zehnjahresfrist kann auch die Dreijahresfrist für Sie wichtig sein: Haben Sie selbst oder der Erblasser im Verkaufsjahr und den beiden vorherigen Kalenderjahren selbst in der geerbten Immobilie gewohnt, entfällt die Spekulationssteuer. Das gleiche gilt, wenn Ihre Kinder für den gleichen Zeitraum in der Immobilie mietfrei gewohnt haben.
Zehnjahresfrist
Die oben erwähnte Zehnjahresfrist errechnet sich aus den Kaufverträgen. Den Beginn der Zehnjahresfrist markiert das Datum im Kaufvertrag des Erblassers – egal ob er das Haus oder das Grundstück gekauft hat, auf dem die Immobilie später gebaut wurde. Die Zehnjahresfrist endet mindestens auf den Tag genau zehn Jahre nach dem Kauf durch den Erblasser. Das Ende der Zehnjahresfrist markiert jedoch nicht das Erbe, sondern der Tag des Verkaufs der geerbten Immobilie.
Erbschaftssteuer
Die Erbschaftssteuer wird unabhängig von der Spekulationssteuer erhoben. Und zwar nur, wenn der Verkaufserlös Ihrer geerbten Immobilie Ihren Freibetrag überschreitet. Wie hoch Ihr Freibetrag ist, hängt von Ihrem familiären Verhältnis zum oder zur Verstorbenen ab. Der Freibetrag für Ehepartner beträgt beispielsweise 500.000 Euro. Für die Kinder des Erblassers sind es 400.000 Euro. Ist der Verkaufspreis niedriger als Ihr Freibetrag, zahlen Sie keine Erbschaftssteuer. Ist der Verkaufserlös höher als Ihr Freibetrag, müssen Sie die Differenz versteuern. Beispiel: Verkaufen Sie als Ehepartner die geerbte Immobilie für 600.000 Euro, wird auf die Differenz zwischen Ihrem Freibetrag und dem Verkaufserlös die Erbschaftssteuer erhoben. Das bedeutet, dass Sie 100.000 Euro versteuern müssen und nicht den vollen Verkaufserlös von 600.000 Euro.
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer zahlen Sie bei Verkauf der geerbten Immobilie nicht. Die Grunderwerbssteuer zahlt grundsätzlich der Käufer.
Warum ist die Wertermittlung der geerbten Immobilie so wichtig?
Ob Sie die geerbte Immobilie verkaufen oder nicht, ist eine wichtige Entscheidung von großer Tragweite. Daher sollten Sie alle Optionen genauestens prüfen und die für Sie optimale Wahl treffen. Ein wichtiges Kriterium bei dieser Entscheidung ist der Marktwert der geerbten Immobilie. Vom Marktwert oder Verkehrswert hängt auch ab, ob und wie hoch die Erbschaftssteuer ist. Doch nicht nur für den Verkauf, auch für die Auszahlung der Miterben und für eine mögliche Vermietung ist es unerlässlich, den aktuellen Marktpreis zu kennen. Der erste Schritt sollte daher immer die Wertermittlung der geerbten Immobilie sein.
Liegt ein älteres Wertgutachten bereits vor, kann es dennoch sinnvoll sein, die Immobilie neu bewerten zu lassen. Das gilt vor allem, wenn das Gutachten schon älter ist. Da die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind, kann Ihre geerbte Immobilie inzwischen einen höheren Marktwert haben, als im alten Gutachten berechnet. Lassen Sie sich unverbindlich, professionell und unabhängig von unseren Immobilienexperten beraten.
